回暖延续 至少在2013年一季度,楼市回暖的趋势还有望延续
   元旦小长假期间,北京新建住宅签约863套,二手住宅签约181套,合计签约1044套,同比2011年元旦三天的成交量上涨了83.2%。
   业内人士普遍认为,至少在2013年一季度,楼市回暖的趋势还有望延续,但总体仍将保持稳定。从数据上看,无论是全国还是主要城市的住宅销量,同比均呈现明显回暖迹象。
   但由于存量仍在高位,库存消化速度有限,房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升。这反映出开发商在目前的经济和政策环境下,对未来市场走势的判断并未十分乐观,仍保持了相对谨慎的态度。体现在各房企近期的经营策略上,在供应、定价方面总体倾向平稳。
   住房需求的释放则与房地产调控息息相关。近期无论是中央经济工作会议还是住房和城乡建设部的工作会议,都传递出继续坚定不移搞好房地产调控的声音,并且限购、限贷这两大核心政策还将继续实行。调控政策的常态化已经被市场广泛认可,这意味着投资投机性需求仍将得到有效遏制,整体住房需求释放仍以刚性住房需求为主,会比较稳定。因此中期来看,房地产市场出现大起大落的概率不高。
   在判断今年房价难以出现暴涨的同时,业内人士也普遍认为,推动房价上涨的因素仍然存在,要实现楼市的持续稳定,矛盾复杂、压力不小。
   市场面上,从近期部分开发商公布的2012年销售数据看,多数达到或超额完成了年初制定的销售计划,同时资金压力也大大缓解。这使得开发商以价换量的动力不足,因此降价促销力度明显减弱。
   供求面上,由于前两年楼市成交低迷,导致土地市场持续冷清,开发商拿地不积极。从整个2012年全年数据看,投资增速和新开工面积同比都有所下滑,这将对未来市场供应产生一定影响,在一些区域可能形成新一轮的供不应求。更为尴尬的是,去年下半年以来,土地价格和溢价率都明显上涨。土地供应少、地价成本高,开发商的定价也会水涨船高。
   部分城市实施的住房限购,作为一项行政措施,在短期内起到了明显效果。但随着调控的持续深入,限购等行政手段的负面作用将会逐渐暴露。受限购影响的住房需求越来越多,有可能加剧市场潜在的供求不平衡。从近两年的调控实践看,信贷政策成为影响楼市的关键政策。如果2013年信贷政策进一步宽松,住房需求入市的步伐会继续加快,供求矛盾带来的压力也会更加突出。
   政策面上,从去年下半年以来,坚持楼市调控不动摇的决心被反复重申,但并没有出台更多更有力的政策措施,相关信息对市场的影响也在减弱。住建部部长姜伟新日前强调,当前一些地方有放松调控的情况出现,一旦因放松调控导致房价过快上涨,住建部和监察部将对其进行约谈甚至问责。并表示有关部门始终紧盯市场变化,研究相关政策储备。业内人士预计,如果2013年房价出现较大幅度的反弹,或许仍会有新的、更严厉的调控措施出台。其中,房产税的扩大试点被认为是最有可能对市场产生较大影响的政策。 稳定预期 加快构建“稳定可预期”的房地产市场调控政策体系   近期市场出现回暖,人们对房价暴涨的担心立刻多了起来。这说明尽管严厉的调控政策已经持续了3年,但一些城市住房供应不足,尤其是适合刚需的普通住房供应不足等结构性矛盾依然存在,促进市场长期平稳健康发展的体制机制尚未形成。在楼市调控任务艰巨的情况下,2013年房地产调控成效的判断标准应从追求“抑制房价”这一短期目标,逐渐过渡到追求市场长期平稳健康发展这一长期目标,政策措施也要作相应调整。
   在近期举行的全国住房城乡建设工作会议上,住建部部长姜伟新首次提出,2013年要加快构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系,并强调“逐渐以市场手段代替行政措施”。
   专家认为,要构建“稳定可预期”的房地产市场调控政策体系,关键是要在完善住房市场机制的层面下功夫。下一阶段的调控,应在坚持住房市场化基础地位的同时,改革创新市场运行机制,充分激发市场的竞争活力。比如形成多元化的住房用地供应主体,减少卖方垄断。降低单宗住房用地规模,削弱开发企业单个项目的区位垄断优势,加大竞争力度以形成合理的住房价格。
   同时,要在发挥住房居住属性的层面下功夫,在需求端完善信贷税收等经济政策和必要的行政措施,始终遏制不合理住房需求。在供应端依靠规划手段重点发展普通商品住房,增加普通商品房的供应比例,使其成为市场供应的主体。

2013年01月07日

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人民日报刊文:实现楼市持续稳定压力不小

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